职能的变化使得经纪人成了银行和金融机构的代理人，从中介服务变为卖贷款。

那么，经纪人要想把贷款推销出去最好的办法就是让更多的人负债，负债的金额越大、时间越长，他们的收益和利润也就越大。

在利益的驱动和监管不当的情况下，掠夺性贷款不可避免地发生了。

掠夺性贷款的特点为：贷款人向借款人恶意推销贷款；贷款推销中有寻租行为，如从中获得佣金以外的其他收入；强行推销中有误导和欺诈行为；以各种手段诱使借款人在对借款条件了解不充分的情况下被动接受贷款；贷款合约条款含糊不清使借款人没有可诉诸法律把柄。

由于许多次级贷款的借款人，受教育水平低、金融知识匮乏，信息不充分，搜寻最佳贷款意愿小、成本高的特点，因此，一些经纪人向他们推销了许多高成本、甚至一辈子还不清的贷款。

总之，次级债的产生源渊甚久。

到1992年，美国经济持续稳步增长，加之人口增长和失业率下降，推动房价持续走高。

与此同时，美联储多次下调基准利率，使住房贷款利率屡创历史新低，30年固定利率从1990年10.13%降至2003年的5.8%。

实际财富的增加为房屋所有者变现房产或重新融资和扩大当期消费提供了可能。

而低利率刺激了居民的重新融资，希望以房产作为“现金奶牛”从中获得更多的消费信贷。

“现金奶牛”像一台巨大的搅拌机，一步步把金融泡沫吹向空前的繁荣。